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Foire aux questions - Cabinet Grimaz - Achat, vente, cession, location de fonds de commerce, droit au bail, murs Nice, Cannes, Monaco, Antibes
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Foire aux questions

Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

Bail de 9 ans minimum qui s’adresse à une société immatriculée au registre du commerce, ou au répertoire des métiers s’il s’agit d’un artisan.

Avantage : Il confère une extrême protection au Preneur en lui octroyant la « propriété commerciale » qui lui permet notamment de bénéficier du droit au renouvellement. Le Preneur a la possibilité de résilier son bail tous les 3 ans à la date d’anniversaire du bail, par acte extrajudiciaire uniquement, au minimum 6 mois à l’avance.

Inconvénient : Dans le cadre d’un bail commercial, l’ensemble des charges et travaux de réparation et d’entretien sont à la charge du Preneur. Pour le propriétaire, le bail doit être net de toutes charges : bail triple net.

Source : Perfia

Peut-on signer un bail commercial le temps d'une seule saison ?

Pour les activités saisonnières, il existe un bail dérogatoire par rapport à la durée du contrat, qui peut ne s’appliquer que le temps de la saison touristique (entre 3 et 6 mois).

Le contrat de location saisonnière a une durée déterminée (avec une date de fin précise). Le contrat prend fin sans qu’il soit nécessaire de donner congé ou de transmettre un préavis.

Le bail peut être renouvelé chaque année pour la saison, avec la même durée, sans limite dans le temps. Il est également possible de conclure deux baux saisonniers pour le même local à deux périodes différentes (saison hivernale et saison estivale par exemple), ce qui permet de ne pas payer de loyer pendant la période de fermeture.

À l’inverse du bail commercial, le locataire saisonnier n’a pas de droit automatique au renouvellement du contrat.

Le fonds de commerce ne doit pas être exploité hors saison par le locataire, c’est-à-dire pendant l’interruption du bail saisonnier, sous peine de le voir requalifié en bail commercial.

Le contrat de bail saisonnier n’est soumis à aucune forme particulière. Cependant, il est vivement recommandé de conclure un contrat de location saisonnière par écrit, ce qui facilite sa preuve et en précise les conditions.

Il est important de bien y spécifier les conditions de location et d’occupation des locaux :

  • durée de location et d’occupation,
  • paiement du loyer (il est possible que le paiement soit exigé en totalité en début de saison),
  • répartition des charges

Source : service-public-Pro.fr

  • description et emplacement des locaux (état des lieux).

Peut-on sous-louer un local commercial ?

Sous-louer un local commercial, de façon partielle ou totale, ne peut être autorisé qu’avec l’accord formel du propriétaire.

Source : Service-Public-Pro.fr

Bail commercial et bail professionnel : quelle différence ?

Une utilisation pour des activités différentes

Tout d’abord, le bail commercial et le bail professionnel sont utilisés pour des activités différentes : le bail commercial est consacré aux activités commerciales, industrielles et artisanales, alors que le bail professionnel s’adresse principalement aux activités non commerciales et aux activités de travaux immobiliers.

Les entreprises ayant une activité non commerciale (activités BNC) ou une activité de travaux immobiliers peuvent toutefois demander une soumission volontaire du contrat de location au statut des baux commerciaux.

Par contre, les entreprises ayant une activité commerciale, industrielle ou artisanale ne peuvent pas opter pour le statut des baux professionnels.

Une durée minimum obligatoire plus importante dans le cas d’un bail commercial

Un bail commercial est obligatoirement conclu pour une durée déterminée d’au moins 9 ans, alors qu’un bail professionnel doit être conclu pour une durée de 6 ans minimum.

Une possibilité de résiliation à tout moment pour le locataire avec le bail professionnel

Le locataire qui conclut un bail professionnel a la possibilité de résilier le contrat de location à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois.

Cette faculté est encadrée avec un bail commercial, le locataire ne pouvant demander la résiliation anticipée du contrat de bail qu’à l’expiration de chaque période triennale et en donnant congé au moins 6 mois à l’avance.

Aucun droit au renouvellement pour le locataire avec le bail professionnel

Dans le cas d’un bail commercial, le locataire dispose d’un droit au renouvellement du contrat de location qui est d’ordre public. Aucune clause du bail commercial ne peut avoir pour effet de priver le locataire de son droit au renouvellement.

Par contre, dans le cas d’un bail professionnel, le bailleur a la possibilité de mettre fin au bail à l’expiration de sa durée sans justification et sans contrepartie financière. Il doit informer le locataire en respectant un préavis de 6 mois.

Les autres différences entre le bail professionnel et le bail commercial

Voici quelques autres différences de fonctionnement entre le bail professionnel et le bail commercial :

  • Au niveau des règles de forme, un bail professionnel est obligatoirement rédigé par écrit. Par contre, l’écrit n’est pas obligatoire pour un bail commercial (il est toutefois recommandé).
  • En matière de révision du montant du loyer, elle peut intervenir, dans un bail commercial, légalement à l’issue de chaque période triennale ou à tout moment en cas de clause d’échelle mobile. Avec un bail professionnel, il n’y a pas de révision sauf si une clause du bail le prévoit.
  • En matière de calcul de la révision du loyer, l’indice à retenir dans le cas d’un bail professionnel est l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Pour un bail commercial, l’indice à retenir est l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales, et l’ILAT pour les autres activités.
  • En matière de sous-location, le locataire sous contrat de bail commercial ne peut sous-louer le local que si une clause du bail le prévoit ou si le bailleur l’y autorise. Avec un bail professionnel, le locataire peut effectuer une sous-location, sauf si une clause du bail lui interdit.
  • En matière de cession du bail, elle est autorisée dans le cas d’un bail professionnel mais peut être interdite totalement ou partiellement dans le contrat. Dans le cas d’un bail commercial, la cession ne peut être interdite dans le cas d’une cession du fonds commercial, industriel ou artisanal. Les modalités de la cession peuvent être encadrées.

Tableau comparatif entre le bail professionnel et le bail commercial

Ce tableau comparatif synthétise les différences existantes entre un bail professionnel et un bail commercial :

Bail professionnel Bail commercial
Règles de forme Contrat écrit obligatoirement, acte authentique ou sous seing privé Contrat écrit non obligatoire
Activités éligibles Activités non commerciales, travaux immobiliers Activités commerciales, industrielles et artisanales. Activités non commerciales en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux
Durée du bail 6 années minimum, durée indéterminée impossible 9 années minimum, durée indéterminée impossible
Loyer du bail Librement fixé par les parties Librement fixé par les parties
Dépôt de garantie Possible avec un montant librement fixé par les parties. Possible avec un montant librement fixé par les parties. Il produit des intérêts au profit du locataire lorsqu’il excède certains plafonds (voir ICI)
Etat des lieux Obligatoire lors de la prise en possession des locaux puis lors de leur restitution Obligatoire lors de la prise en possession des locaux puis lors de leur restitution
Charges courantes et impôts à supporter par le locataire Les dépenses et les impôts à supporter sont indiquées au moyen d’un état annexé au bail comportant un inventaire et une répartition. Les dépenses d’entretien courant sont en principe à la charge du locataire Les dépenses et les impôts à supporter sont indiquées au moyen d’un état annexé au bail comportant un inventaire et une répartition. Les dépenses d’entretien courant sont en principe à la charge du locataire
Dépenses de travaux à supporter par le locataire Librement convenu par les parties dans le bail Le locataire supporte les dépenses d’entretien courant et les réparations des dégradations de son fait ou causées par des tiers. Une clause de bail peut mettre d’autres dépenses à sa charge
Révision du loyer en cours de bail Possible. Une clause doit être prévue à cet effet dans le bail et la révision est calculée suivant un indice de référence (l’ILAT) Légalement à chaque période triennale ou à tout moment en cas de clause d’échelle mobile. La révision est calculée suivant un indice de référence (l’ILC ou l’ILAT suivant l’activité)
Résiliation anticipée par le locataire Possible à tout moment, un préavis de 6 mois est nécessaire Possible à l’issue de chaque période de 3 années. Pour les baux de plus de 9 ans, cette faculté de résiliation anticipée peut être interdite
Résiliation anticipée par le bailleur Impossible Possible dans des cas limités à l’issue de chaque période de 3 années. Une indemnité d’éviction est due au locataire
Sous-location du bail par le locataire Possible sauf si une clause l’interdit Impossible, sauf si le bail le permet ou avec l’autorisation du bailleur
Cession du bail par le locataire Possible, sauf si le bail l’interdit Possible, le bail ne peut l’interdire lorsqu’elle est englobée dans le cession du fonds, seules les modalités peuvent être encadrées
Droit au renouvellement du bail Aucun droit de renouvellement pour le locataire Droit d’ordre public au profit du locataire, la demande doit être faite dans les 6 mois précédents l’expiration du bail. Des cas de refus de renouvellement sans indemnité sont prévus par la loi

Source : lecoindesentrepreneur.fr

Qu'est-ce qu'un bail dérogatoire ("dit précaire") ?

Qu’est ce qu’un bail dérogatoire (« dit précaire »)?

Le bail dérogatoire déroge au statut des baux commerciaux. Sa durée maximum est de 36 mois.

Source : Leaseo

Avantage : Les durées du bail et du préavis sont fixées contractuellement entre les parties, ce qui offre davantage de souplesse.

 

Inconvénient : Il ne confère pas au Preneur la « propriété commerciale », qui permet au locataire de se maintenir dans les lieux et ainsi protéger son fonds de commerce.

Quels sont les Indices de référence des loyers ?

L’ IRL (Indice de référence des loyers) sert depuis 2006 à calculer l’augmentation annuelle des loyers des baux d’ habitation.
C’est un indice trimestriel. Il est calculé en fonction de l’indice des prix à la consommation, de l’indice du coût de la construction et de l’indice des prix des travaux d’entretien et d’amélioration des logements.

Pour réviser un loyer selon l’IRL, le bail doit contenir une clause d’indexation. Elle peut prévoir le trimestre de référence et la date de révision annuelle du loyer. À défaut, le trimestre retenu est le dernier publié au moment de la signature du bail. Et la date de la révision sera celle de l’échéance annuelle du contrat. Par exemple, pour un bail signé le 1er juin 2016 sans clause d’indexation, le trimestre retenu est celui du 1er trimestre 2016, publié le 14 avril 2016 (dernier trimestre connu au 1er juin).

Indice de référence des loyers (IRL)
Période Indice de référence des loyers Variation annuelle (en %) Date de parution Insee Date de parution JO
2018 1er trimestre 127,22 +1,05 12/04/2018 13/04/2018
2e trimestre 127,77 +1,25 12/07/2018 13/07/2018
3e trimestre 128,45 +1,57 11/10/2018 12/10/2018
2017 1er trimestre 125,90 +0,51 13/04/2017 14/04/2017
2e trimestre 126,19 +0,75 13/07/2017 16/07/2017
3e trimestre 126,46 +0,90 12/04/2017 13/10/2017
4e trimestre 126,82 +1,05 12/01/2018 13/01/2018
2016 1er trimestre 125,26 +0,06 13/04/2016 14/04/2016
2e trimestre 125,25 0 13/07/2016 14/07/2016
3e trimestre 125,33 +0,06 12/10/2016 13/10/2016
4e trimestre 125,50 +0,18 12/01/2017 14/01/2017
2015 1er trimestre 125,19 +0,15 16/04/2015 17/04/2015
2e trimestre 125,25 +0,08 16/07/2015 23/07/2015
3e trimestre 125,26 +0,02 15/10/2015 16/10/2015
4e trimestre 125,28 -0,01 14/01/2016 15/01/2016

Pour obtenir le montant du loyer révisé, il faut utiliser la formule suivante:

  • (Loyer avant révision x nouvel IRL du trimestre retenu) / ancien IRL du trimestre retenu.

Le résultat du calcul donne le montant de loyer maximum applicable au locataire.

Exemple de calcul:

Pour la révision annuelle d’un loyer de 1000 euros en avril 2017, indexé selon l’IRL du 1er trimestre, le nouveau montant maximal du loyer 2017 correspond donc à: 1000 x 125,90 / 125,26 = 1005,10 euros.

Source : Le Figaro Particuliers

Qu’est-ce qu’un fonds de commerce ?

Selon la jurisprudence, le fonds de commerce correspond à « l’ensemble d’éléments corporels (marchandises, matériel, etc.) et incorporels (clientèle, compétences du personnel, droit au bail, nom commercial, etc.) affectés à l’exploitation d’une activité commerciale ou industrielle ». Ils sont souvent inséparables, et en constituent la valeur.

En revanche, aucun texte de loi ne définit clairement la notion de fonds de commerce. Le Code du Commerce ne prévoit pas, non plus, de réglementation sur le sujet.

Le fonds de commerce est composé par deux types d’éléments : les corporels d’un côté, les incorporels de l’autre.

Les éléments corporels regroupent tout ce qui est concret, visible et réel. Les murs, le mobilier, les équipements, entre autres, font partie des éléments corporels qui composent le fonds de commerce.

Les éléments incorporels, eux, sont impossibles à quantifier physiquement. Il s’agit notamment de la clientèle, du droit au bail et du nom commercial, entre autres.

L’exploitation du fonds de commerce constitue une source fiscale non négligeable.

Le fonds de commerce peut être dans un premier temps assuré directement soit par le propriétaire, soit confié à un tiers par le biais d’un contrat.

  • Si le fonds de commerce est exploité par le propriétaire, il est redevable de nombreuses impositions découlant de l’activité commerciale du fonds de commerce. Cependant les profits découlant de certaines activités peuvent bénéficier d’un régime fiscal spécifique.
  • Si le fonds de commerce est exploité par un tiers, les incidences fiscales découlant de l’exploitation d’un fonds de commerce ne sont pas bien précisées par le droit. Mais si son exploitation procède d’une mise en société du fonds, l’apport qui est fait et l’exploitation entrainent que l’ensemble des opérations seront soumises à la fiscalité spécifique à ces sociétés.

Source : Captain . Contrat 

Quand on acquiert un fonds de commerce, qu’achète-t-on exactement ?

Dans le langage courant, « acheter une boutique » est compréhensible par chacun. Mais la réalité juridique se veut plus précise et évoque la notion de « fonds de commerce ». Qui nécessite une définition détaillée…

Il n’est nullement question ici d’aborder point à point tous les arcanes de la législation qui s’applique aux fonds de commerce mais d’en esquisser les contours. Ainsi faut-il comprendre qu’un fonds de commerce se compose d’éléments corporels et incorporels, autant de valeurs qui sont généralement transmises au moment de la vente, sauf accord contraire et spécifique des deux parties. Avec une exception notable pour la clientèle (considérée comme incorporelle) qui est obligatoirement cédée au preneur, car un fonds de commerce ne saurait exister sans clients !

 

Les éléments incorporels ont une vraie valeur.

Au titre des éléments incorporels, outre la clientèle précédemment citée, on trouve notamment le droit au bail (le contrat de location du local dans lequel est exploité le commerce), le nom commercial de la société, l’enseigne, les autorisations administratives liées à l’activité et, plus généralement les droits de propriété (marques déposées, brevets, créations artistiques ou littéraires, etc.). Bien qu’incorporels, au sens où ils ne constituent pas des choses tangibles, ils n’en demeurent pas moins un vrai capital qu’il vous appartiendra de négocier âprement, que vous soyez cédant ou cessionnaire du fonds.

Les éléments corporels doivent être minutieusement estimés.

Pour les éléments corporels, l’histoire se simplifie puisque y sont regroupés les objets « palpables » : les machines, mobiliers et autres outils, bref tous les équipements du local. En revanche, les marchandises, qu’elles soient en présentation à l’étal ou en stock, sont évaluées pour faire l’objet d’un règlement séparé du fonds proprement dit. Dans les deux cas, inclus ou non dans le fonds de commerce, il s’avère judicieux de procéder à un inventaire détaillé afin de valoriser au plus serré ces matériels et biens, d’en déterminer l’usure et la pérennité, et d’en évaluer l’éventuelle dépréciation (les fameux « nanars » invendables du stock…), etc.

Au-delà du corporel et de l’incorporel…

Quoi qu’il en soit, un fonds de commerce reste une entreprise comme une autre ! Avec de nombreux éléments qui sont, par principe, exclus de la cession mais n’en restent pas moins négociables. Par exemple, toutes les créances liées à l’exploitation, les dettes, les contrats (hormis les assurances, les contrats de travail ou d’édition et, évidemment, le bail nécessairement cédé) ainsi que, plus largement, tous les documents comptables et les murs du magasin.

Tout est négociable !

Cependant, rien n’interdit aux deux parties de se rapprocher et de librement négocier la vente de tout ou partie de ces éléments. En sachant néanmoins que le transfert de certains d’entre eux, les créances entre autres, peut être soumis à des formalités ou à des procédures encadrées par la loi, notamment en cas de présence de salariés. Il est donc prudent, dans ces démarches, de vous faire assister par un professionnel.

Source : Century21

Qu’est-ce que signifie « murs commerciaux occupés »

Il est important de dissocier le fonds de commerce des murs commerciaux. En effet les murs sont le local commercial dans lequel est exploité un fonds de commerce.

L’exploitant peut être locataire ou propriétaire des murs. Si l’exploitant du fonds est propriétaire des murs, il a le choix entre vendre son fonds seul ou vendre le fonds avec les murs.

À noter : le fonds de commerce comprend des éléments corporels, le matériel, les marchandises et les équipements, ainsi que des éléments incorporels tels que la clientèle et le droit au bail.

Il y a présence d’un bail commercial avec ou non versement d’un pas de porte voire d’achat d’un fonds de commerce.

Si la valeur du fonds de commerce est égale ou supérieure à 50 % des murs, le risque est quasi nul. Le commerçant est tenu de payer régulièrement ses loyers s’il ne veut pas casser le bail et perdre la valeur de son fonds

Sources : https://gestion-de-patrimoine.ooreka.fr/astuce/voir/474225/murs-commerciaux

Qu’est-ce que signifie « murs commerciaux libres »

Murs libres

Le locataire va procéder à des travaux et aménagements spécifiques à son activité. Le commerçant va créer et fidéliser sa clientèle et son fonds de commerce.

Débits de boissons : une dérogation pour rester ouvert la nuit

L’exploitation d’un débit de boissons est une activité dûment réglementée et encadrée par la loi. De plus, si vous souhaitez exercer la nuit, vous serez tenu d’obtenir une autorisation préfectorale.

Des horaires fixés par arrêté préfectoral.

Nous avions pu aborder, dans un précédent article, les conditions qui affectent l’exploitation d’un bar (obligations d’information, obtention d’unelicence, formation, etc.). Par ailleurs, et en dehors des discothèques qui bénéficient d’un statut spécifique (majoritairement ouvertes jusqu’à 7h du matin), il est nécessaire de disposer d’une autorisation si d’aventure l’exploitant d’un établissement détenteur des licences III ou IV souhaitait rester ouvert au-delà de l’horaire fixé par arrêté préfectoral (généralement 1h ou 2h du matin). En effet, ce sont les préfets qui, dans chaque département du pays, déterminent les heures d’ouverture et de fermeture de ce type de commerce. À noter, néanmoins, que le maire peut restreindre ces horaires au sein de sa commune.

Des dérogations restent envisageables.

Évidemment, dans cette réglementation, rien n’est uniforme et il existe de nombreuses dérogations possibles. Ainsi, certains établissements, bien que n’étant pas une boîte de nuit, peuvent avoir l’autorisation d’ouvrir toute la nuit de manière permanente pour une période déterminée, un droit soumis à renouvellement. Mais, le plus souvent, certains débits de boissons souhaitent pour une raison ou une autre, rester ouverts la nuit entière de façon exceptionnelle. Ils devront en faire la demande auprès de la préfecture en déposant un dossier composé d’un formulaire administratif accompagné d’un courrier détaillant les motifs qui justifient cette volonté d’ouverture nocturne.

En cas de non-respect, des sanctions ont été prévues.

Bien entendu, en cas de troubles à l’ordre public répétés, ou suite à des plaintes de riverains invoquant des nuisances sonores par exemple, touteautorisation d’ouverture la nuit peut être purement annulée même si cette résiliation fait l’objet d’une procédure contradictoire qui doit permettre à l’exploitant de s’expliquer. Et les sanctions prévues en cas de non-respect des horaires d’ouverture peuvent être importantes puisqu’elles s’étagent entre un simple avertissement et une fermeture administrative de l’établissement pendant plusieurs jours en cas de récidive. Des sanctions qui peuvent cependant être contestées devant le tribunal administratif qui pourra juger opportun d’annuler l’astreinte préfectorale.

Il vous appartient donc de vous renseigner auprès des services préfectoraux de votre département afin de connaître les horaires d’ouverture autorisés pour les débits de boissons d’une part et les possibilités de dérogation à ces horaires d’autre part.

Qu’est-ce qu’un débit de boissons de 3éme ou 4éme catégorie ?

Constitue un débit de boissons tout établissement dans lequel sont vendues ou offertes gratuitement des boissonsalcooliques ou non, emportées ou non, destinées à être consommées sur place ou emportées.

  •  3ème groupe : boissons fermentées non distillées et vins doux naturels : vin, bière, cidre, poiré, hydromel auxquelles sont joints les crèmes de cassis et les jus de fruits ou de légumes fermentés comportant de 1,2 à 3 degrés d’alcool,vins de liqueur, apéritifs de base de vins et liqueurs de fraises, framboises, cassis ou cerises, ne tirant pas plus de 18 degrés d’alcool pur,
  •  4ème groupe : rhums, tafias, alcools provenant de la distillation des vins, cidres, poirés ou fruits et ne supportant aucune addition d’essence ainsi que liqueurs édulcoléres au moyen de sucre, de glucose ou de miel à raison de 400 grammes minimum par litre pour les liqueurs anisées et de 200 grammes minimum par litre pour les autres liqueurs et ne contenant pas plus d’un demi-gramme par litre,

Est il possible de louer une licence de débit de boissons ?

Une licence de débit de boissons non utilisée est elle valable à vie ?

Selon les termes de l’article L.3333-1 du Code de la santé publique, un débit de boissons de 2e , 3e ou 4e catégorie qui a cessé d’exister depuis plus de trois ans est considéré comme supprimé et ne peut plus être transmis. L’esprit des textes est d’empêcher qu’une licence soit détenue sans l’exploiter durant une longue période.

L’article L.3333-1 a fixé trois ans comme délai de péremption (avant 1995, le délai était d’un an). Pour autant, la jurisprudence a établi que, si tout débit qui a cessé d’exister depuis plus de trois ans est considéré comme supprimé, il n’en est pas ainsi si le débit a été ouvert et a fonctionné, même temporairement, pendant ce délai (Cass. crim., 13 octobre 1970, n° 69-91255, Bull. crim. n° 262).

Ouverture symbolique et fictive – L’exploitation ne peut, cependant, être symbolique. Ainsi, le juge a estimé que «l’ouverture du débit pendant une journée, constatée par huissier, ne peut être assimilée à une exploitation effective et constituer une interruption valable de la péremption ; que cette ouverture était manifestement une ouverture symbolique et fictive destinée à éviter la péremption» (CA Paris, 28 février 1976 : Gaz. Pal. , 27 août 1976).

Pour éviter la péremption, l’ouverture peut être de courte durée (arrêt de 1970) mais supérieure à une journée (arrêt de 1976). Elle doit être effective et se traduit, notamment, par l’entrée et la sortie de produits vendus à la clientèle et par la réalisation d’une réelle activité commerciale (arrêt de 1976), ce qui nécessite une certaine durée.

Périmètres de protection – Les zones de protection sont des périmètres au sein desquels l’installation de nouveaux débits de boissons est, par principe, interdite. La définition de leur périmètre ne remet pas en cause l’existence des débits de boissons à consommer sur place régulièrement installés avant leur édiction (article L.3335-1 du Code de la santé publique). Selon cet article, il appartient au préfet de prendre des arrêtés pour déterminer, sans préjudice des droits acquis, les distances auxquelles les débits de boissons à consommer sur place ne peuvent être établis autour de certains édifices et établissements.

Cette délimitation est facultative autour : des édifices consacrés à un culte, des cimetières, des établissements d’instruction publique et établissements scolaires privés ainsi que tous établissements de formation ou de loisirs de la jeunesse, des établissements pénitentiaires, des casernes, camps, arsenaux et tous bâtiments occupés par le personnel des armées de terre, de mer et de l’air, des bâtiments affectés au fonctionnement des entreprises publiques de transport.

Cette délimitation est obligatoire pour les établissements de santé, maisons de retraite et tous établissements publics ou privés de prévention, de cure et de soins comportant hospitalisation ainsi que les dispensaires départementaux, les stades, piscines, terrains de sport publics ou privés.

Dérogations exceptionnelles – Dès lors qu’une zone de protection est édictée, aucun nouveau débit de boissons à consommer sur place ne peut plus s’y installer. Toutefois, des dérogations exceptionnelles, limitativement prévues par le Code de la santé publique, peuvent  être accordées  :

– par arrêté des ministres chargés de la Santé et du tourisme pour des installations qui sont situées dans des établissements classés hôtels de tourisme ou restaurants (article L.3335-4) ;

– par arrêté du ministre chargé de la Santé, autour des établissements de santé, maisons de retraite et tous établissements publics ou privés de prévention, de cure et de soins comportant hospitalisation, ainsi que les dispensaires départementaux et, ce, pour tenir compte des situations particulières à certaines communes (article D.3335-3) ;

– par décision préfectorale, s’il n’existe pas plus d’un débit de boissons à consommer sur place, le préfet peut autoriser, lorsque les nécessités touristiques ou d’animation locale le justifient et après avis du maire, l’installation d’un débit de boissons à consommer sur place dans les zones faisant l’objet d’une protection (article L.3335-1).

En résumé, si une licence est non exploitée pendant trois ans, elle est périmée. Si une licence est située en zone protégée, elle ne peut pas être exploitée. Pour garder sa validité, elle doit être déplacée en dehors de la zone protégée et être réellement exploitée.

Qu’est ce qu’un expert évaluateur en valeur vénale ou locative ?

L’expert en évaluation immobilière est un spécialiste dans l’art d’évaluer les divers droits dont les biens immobiliers sont les supports (définition de la Charte de l’Expertise). L’expert informe de la situation d’un bien immobilier dans tous les éléments de son contexte et à un moment précis.

L’analyse du bien pour en déterminer la valeur
C’est l’une des premières missions de l’expert. Elle prend en compte des données techniques, économiques, juridiques, fiscales et urbanistiques.
La mission de l’expert consiste à mettre en œuvre, aux fins de justifier cette valeur, toutes les diligences indispensables dans le cadre de la mission première qui lui est attribuée.
Bien que ces diligences ne relèvent pas de sa complète responsabilité, l’expert doit comprendre la mission, connaître son but, répondre aux questions posées.
Une erreur ou une analyse erronée peut toujours générer un préjudice. Il devra donc mettre en œuvre tous les paramètres risquant d’influer la valeur du bien.
Cette valeur peut se traduire de manière différente en fonction de sa spécialité :
–  Valeur locative
–  Valeur vénale libre
– Valeur vénale occupée
– Valeur d’assurance
– Valeur hypothécaire
– Valeur d’apport
– Coût de remplacement
– Audit d’un bien sur le plan technique
– Audit d’un marché immobilier

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